L’exonération temporaire des plus-values de cession d’un droit de surélévation réalisées par les particuliers vise à encourager la création de logements sans construire de nouveaux immeubles. Elle permet de valoriser un immeuble existant en vendant uniquement le droit de construire des niveaux supplémentaires. Pour en profiter, il faut toutefois respecter des conditions précises et être en mesure de les prouver.
1. Rappel : qu’est-ce qu’un droit de surélévation et une plus-value de cession ?
Le droit de surélévation est la faculté de construire un ou plusieurs étages supplémentaires au-dessus d’un immeuble déjà existant. Ce droit peut être cédé à un promoteur ou à un autre acquéreur, moyennant un prix. Il s’agit donc d’un droit réel distinct du bien lui-même.
La plus-value de cession correspond à la différence entre :
- le prix de vente du droit de surélévation ;
- et son coût d’acquisition (ou, à défaut, sa valeur retenue pour le calcul fiscal).
Lorsque le prix de cession est supérieur à ce coût, la différence constitue une plus-value imposable. L’exonération temporaire des plus-values de cession d’un droit de surélévation réalisées par les particuliers permet, sous conditions, de ne pas payer d’impôt sur cette plus-value.
2. Qui peut bénéficier de l’exonération temporaire ?
L’exonération temporaire des plus-values de cession d’un droit de surélévation réalisées par les particuliers ne concerne qu’un profil bien précis de cédants : les personnes physiques, agissant dans le cadre de la gestion de leur patrimoine privé.
Sont notamment visés :
- les copropriétaires d’un immeuble qui cèdent ensemble le droit de surélever l’immeuble ;
- le propriétaire unique d’un immeuble qui vend un droit de surélévation à un promoteur ;
- les indivisaires qui détiennent un immeuble et cèdent collectivement ce droit.
En revanche, ne peuvent pas bénéficier de l’exonération :
- les sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés ;
- les marchands de biens ;
- les personnes agissant dans le cadre d’une activité professionnelle de construction-vente.
Dans ces situations, la plus-value relève d’un régime professionnel distinct, généralement moins favorable que le régime des particuliers.
3. Conditions à respecter pour l’exonération
L’exonération temporaire des plus-values de cession d’un droit de surélévation réalisées par les particuliers est subordonnée au respect de plusieurs conditions cumulatives. Si l’une d’elles fait défaut, la plus-value redevient imposable.
3.1. Destination des futurs locaux
Le point central est la destination des constructions projetées. Le cessionnaire doit s’engager à réaliser des locaux destinés à l’habitation. Il peut s’agir :
- d’appartements utilisés comme résidences principales ou secondaires ;
- de logements locatifs nus ou meublés (location classique, saisonnière, etc.) ;
- de logements sociaux, intermédiaires ou libres.
À l’inverse, des locaux de bureaux ou commerciaux ne permettent pas de bénéficier de l’exonération, même s’ils comportent une petite partie affectée à l’habitation. La vocation principale du projet doit rester clairement résidentielle.
Exemple : un promoteur achète un droit de surélévation pour créer deux étages de bureaux et un petit studio de fonction. Le projet est majoritairement tertiaire : l’exonération n’est en principe pas applicable.
3.2. Délai de réalisation des travaux
L’exonération temporaire des plus-values de cession d’un droit de surélévation réalisées par les particuliers est également conditionnée au respect d’un délai d’achèvement des travaux. Les logements doivent être effectivement construits et achevés dans un délai légal, courant à compter de la cession. Ce délai est généralement rappelé dans l’acte notarié.
Si les logements ne sont pas achevés dans le délai prévu, l’administration fiscale peut remettre en cause l’exonération et imposer la plus-value chez le cédant, avec intérêts de retard, voire pénalités.
Exemple : un droit de surélévation est cédé en 2024 avec un engagement d’achèvement des logements dans un délai de 4 ans. Si, en 2029, les travaux ne sont toujours pas terminés, l’administration peut revenir sur l’exonération initialement appliquée.
3.3. Engagement du cessionnaire
Le cessionnaire doit prendre un engagement formel de construire des locaux d’habitation. Cet engagement doit figurer noir sur blanc dans l’acte de cession du droit de surélévation, avec notamment :
- la nature des futurs logements (libres, sociaux, locatifs, etc.) ;
- le nombre approximatif de logements ou de niveaux créés ;
- le délai d’achèvement prévu.
Cet engagement écrit est un élément clé pour sécuriser l’exonération temporaire des plus-values de cession d’un droit de surélévation réalisées par les particuliers. Il constitue une preuve essentielle en cas de contrôle.
4. Limites, risques et points de vigilance
Avant d’accepter une offre de rachat de droit de surélévation, il est utile d’anticiper les limites de l’exonération et les risques de remise en cause a posteriori.
4.1. Limites de l’avantage fiscal
L’exonération temporaire des plus-values de cession d’un droit de surélévation réalisées par les particuliers porte, en principe, sur l’impôt sur le revenu dû au titre de la plus-value. Les prélèvements sociaux peuvent, selon les textes applicables, rester dus sur tout ou partie de la plus-value.
Par ailleurs, cette exonération est limitée dans le temps : elle ne s’applique qu’aux cessions intervenant au cours d’une période légale déterminée. Une cession réalisée après la date butoir ne peut plus en bénéficier, même si toutes les autres conditions sont remplies.
4.2. Remise en cause a posteriori
Le principal risque réside dans la non-réalisation ou la réalisation seulement partielle des logements d’habitation. Dans ce cas, l’administration peut :
- requalifier la cession et imposer la plus-value chez le vendeur ;
- réclamer des intérêts de retard à compter de la date de la cession ;
- éventuellement appliquer des pénalités en cas de manquement délibéré ou de mauvaise foi.
Pour limiter ce risque, il est conseillé de vérifier en amont :
- la solidité financière du promoteur ;
- la faisabilité technique du projet (études, autorisations, contraintes urbanistiques) ;
- le réalisme du calendrier de travaux annoncé.
Exemple : choisir un promoteur déjà connu dans la copropriété ou dans le quartier, avec plusieurs opérations achevées, est généralement plus sécurisant qu’un opérateur sans références locales.
5. Justificatifs à conserver et démarches pratiques
La réussite de l’exonération temporaire des plus-values de cession d’un droit de surélévation réalisées par les particuliers repose en grande partie sur la qualité des justificatifs conservés. L’objectif est de pouvoir démontrer, en cas de contrôle, que toutes les conditions étaient bien réunies.
5.1. Documents à conserver
Voici les principaux justificatifs à garder précieusement :
- l’acte notarié de cession du droit de surélévation, mentionnant l’engagement du cessionnaire ;
- les plans ou descriptifs du projet de surélévation et de création de logements ;
- le permis de construire ou l’autorisation d’urbanisme autorisant la surélévation ;
- les attestations d’achèvement des travaux et, le cas échéant, les déclarations d’achèvement de chantier ;
- toute correspondance avec le promoteur relative au calendrier de réalisation et aux éventuels retards ;
- les éventuels avenants à l’acte de cession (modification de programme, délai, etc.).
Ces pièces permettent de démontrer que les conditions de l’exonération temporaire des plus-values de cession d’un droit de surélévation réalisées par les particuliers ont bien été respectées dans le temps.
5.2. Déclaration de la plus-value
Sur le plan pratique, la plus-value doit être calculée et déclarée par le notaire au moment de la cession. Lorsque les conditions sont réunies, il applique le régime d’exonération temporaire des plus-values de cession d’un droit de surélévation réalisées par les particuliers.
Le vendeur doit ensuite :
- vérifier que les informations reprises dans sa déclaration annuelle de revenus correspondent bien à l’opération réalisée ;
- conserver la copie de la déclaration de plus-value établie par le notaire ;
- en cas de doute, demander au notaire un récapitulatif écrit du traitement fiscal appliqué.
5.3. Exemple simplifié
Exemple 1 : un copropriétaire cède son droit de surélévation pour 80 000 euros. Son coût d’acquisition est réputé nul : la plus-value est donc de 80 000 euros. Si les conditions de l’exonération temporaire des plus-values de cession d’un droit de surélévation réalisées par les particuliers sont réunies (logements d’habitation, délai respecté, engagement formel dans l’acte), cette plus-value peut être exonérée d’impôt sur le revenu, tout en restant éventuellement soumise aux prélèvements sociaux selon la réglementation applicable.
Exemple 2 : trois indivisaires cèdent ensemble un droit de surélévation pour 150 000 euros. La plus-value est répartie entre eux au prorata de leurs droits dans l’indivision. Si l’exonération s’applique, chacun bénéficie de l’exonération sur la part de plus-value qui lui revient, sous réserve du respect des conditions pour l’ensemble de l’opération.
6. Tableau récapitulatif des points clés
| Élément | Exigence pour l’exonération | Vigilance |
|---|---|---|
| Profil du vendeur | Personne physique agissant dans le cadre de son patrimoine privé | Exclure les activités professionnelles (marchands de biens, sociétés à l’IS, etc.) |
| Objet de la cession | Droit de surélévation d’un immeuble existant | Bien identifier le périmètre du droit cédé et les parties communes concernées |
| Destination des locaux | Locaux destinés à l’habitation (principalement) | Attention aux projets mixtes bureaux/commerces qui peuvent faire perdre l’exonération |
| Délai d’achèvement | Respect d’un délai légal d’achèvement après la cession | Risque de remise en cause en cas de retard important ou de travaux inachevés |
| Engagement du cessionnaire | Engagement écrit dans l’acte de cession (nature des logements, délai, etc.) | Vérifier la précision des clauses et la cohérence du calendrier de travaux |
| Justificatifs | Acte notarié, permis de construire, attestations de fin de travaux, correspondances | Conserver l’ensemble des pièces pendant plusieurs années pour faire face à un contrôle |
| Portée de l’exonération | Exonération en principe de l’impôt sur le revenu sur la plus-value | Vérifier le traitement des prélèvements sociaux selon les textes applicables |
Conclusion
L’exonération temporaire des plus-values de cession d’un droit de surélévation réalisées par les particuliers est un levier fiscal intéressant pour valoriser un immeuble sans le vendre. Elle permet de transformer un potentiel de construction en liquidités, tout en contribuant à la création de nouveaux logements.
Pour en bénéficier sereinement, il est indispensable de :
- vérifier que le projet porte bien sur des locaux d’habitation ;
- sécuriser l’engagement du cessionnaire dans l’acte notarié (nature des logements, délai, programme) ;
- suivre l’avancement des travaux et conserver tous les justificatifs ;
- vous faire accompagner par un notaire ou un professionnel du conseil fiscal pour fiabiliser l’opération.
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FAQ
Cette exonération s’applique-t-elle aux sociétés civiles immobilières ?
Elle peut s’appliquer lorsque la société est fiscalement transparente (par exemple, une SCI à l’impôt sur le revenu) et que les associés sont imposés comme des particuliers, sous réserve du respect de l’ensemble des conditions prévues pour l’exonération.
Que se passe-t-il si seule une partie des logements prévus est construite ?
En cas de réalisation partielle du programme, l’administration peut remettre en cause l’exonération totale et requalifier tout ou partie de la plus-value, selon l’ampleur de l’écart avec le projet initial et les circonstances du retard ou de l’abandon.
Le vendeur doit-il rembourser quelque chose si le promoteur n’achève pas les travaux ?
Sur le plan fiscal, le vendeur risque une imposition rétroactive de la plus-value, assortie d’intérêts de retard et, éventuellement, de pénalités. Sur le plan civil, tout dépend des clauses de l’acte de cession (garanties, pénalités, conditions résolutoires) et des recours contractuels prévus contre le promoteur.
Faut-il mentionner l’opération dans la déclaration de revenus ?
Oui. Même en cas d’exonération, l’opération doit être correctement reportée dans la déclaration de revenus, généralement à partir des informations fournies par le notaire et du formulaire de plus-value établi lors de la cession.
Peut-on cumuler cette exonération avec celle de la résidence principale ?
Non. L’exonération propre à la résidence principale concerne la cession du bien lui-même (la maison ou l’appartement occupé), et non la cession d’un droit de surélévation portant sur l’immeuble. Les deux dispositifs répondent à des logiques différentes et ne se cumulent pas pour une même plus-value.